12 06 2016
( التقرير من إعداد التميمي وشركاه باللغة الإنجليزية، ومترجم للعربية بواسطة "زاوية عربي")
كلفت شركة تطوير أحد المقاولين بموجب عقد البناء الخاص بالاتحاد الدولي للاستشارات الهندسية (فيديك) والمعدل بشكل مبدئي بمشروع ذات حساسية زمنية وذلك لبناء عدد من الفيلات.
وقامت الشركة ببيع جميع الفيلات قبل أن تتم عمليات البناء، وقد احتوت عقود البيع والشراء على تاريخ محدد للتسليم؛ وعليه فإن فشل الشركة المطورة في تسليم الفيلات في الموعد المحدد يمثل خرقاً للعقود ذاتها، كما أنها ستكون مدينة للملاك بتكبد الأضرار الناتجة وربما تتكبد أيضاً العقود التي اختار المشترين فسخها. وقد أكمل المقاول 75? من العمل ولكن بدأ يعاني من مشكلات التدفق النقدي وكان هناك بطء في الأداء كنتيجة لذلك؛ فقبل 60 يومًا من تاريخ التسليم، أصبح من الواضح أن المقاول ليس في مقدوره الوفاء بموعد التسليم النهائي.
فراجعت الشركة المطورة عقد فيديك بحيث تكون على دراية بالخيارات المتاحة لديها، إن وجدت، وذلك لتحقيق نتائج تجارية بدون فقد السمعة أو المال.
ماذا يمكن أن تفعل شركة التطوير؟
بموجب عقد فيديك غير المعدل، يكون للشركة خيارات محدودة لضمان الوفاء بتاريخ التسليم المحدد أو في الحد من مسؤوليتها، حيث يفتقر عقد فيديك للحقوق والصلاحيات الكافية لأصحاب العمل المعنيين بإدارة المشاريع ذات الحساسية الوقتية حال تأخر المقاول في التسليم.
وبافتراض أن تأخر المقاول في تسليم برنامج العمل يُعد سبباً لا يحق للمقاول من خلاله تمديد الوقت لإتمام الأعمال، فربما يقوم المهندس بتكليف المقاول بالإسراع من أدائه وذلك على نفقة المقاول الخاصة بنص البند 6.8؛ ومع ذلك، قد لا يكون المقاول في وضعية تٌمكنه من الإسراع من جهوده وبخاصة إذا ما كان يواجه مشاكل في التدفق النقدي أو لديه قوة عاملة غير كافية. وبخلاف إنهاء التعاقد، لم ينص عقد الفيديك على أي عقوبات تفرض في حالات فشل المقاول أو رفضه للإسراع وذلك بعد تلقيه تعليمات للقيام بذلك. وقد لا يكون الحل هو إنهاء العقد في مثل تلك الحالات، حيث قد يكون هناك تأخير في استصدار التصاريح اللازمة لإنجاز المشروع والحصول على مقاول آخر بالموقع لإنجاز العمل.
وفي حال استمرارية تأخر المقاول وكان صاحب العمل غافلاً عن الوقت المحدد لإتمام العمل، يمنح عقد الفيديك بموجب الفقرة8.7 ، الحق لصاحب العمل في فرض تعويضات التأخر على المقاول وذلك عن كل يوم تأخير بعد الوقت المحدد لإنجاز الأعمال وحتى الانتهاء الفعلي. فقد تسمح تعويضات التأخر لصاحب العمل بتخفيف أي ضرر قد يتكبده بموجب عقود أخرى غير أن عقد الفيديك عادة ما يقوم بتحويل أية أضرار ناتجة عن التأخير لتفرض على المقاول إلى نسبة مئوية من قيمة العقد. هذا وقد لا يزال صاحب العمل عُرضة للمساءلة حالما أن العمل أيضًا غير مكتمل. وفي الرواية أعلاه، قد تتعرض الشركة المطورة لمطالبات أعلى من ذلك بكثير في إطار عقود البيع والشراء من مُجمل الأضرار الناجمة عن التأخر والواقع عاتقها على المقاول بموجب عقد الإنشاء.
وتتيح الشروط العامة للفيديك لصاحب العمل التدخل لاستكمال الأعمال على نفقة المقاول فقط في حال كون الأعمال تشتمل على عيوب أو إذا فشل المقاول في تعديل تلك الأعمال المعيبة خلال فترة المسؤولية عن العيوب. والجدير بالذكر، أن العقد يبقى غير مشار إليه في حال تدخل صاحب العمل لاستكمال أعمال تأخر المقاول في استكمالها؛ فأي محاولة للتدخل من قبل صاحب العمل أثناء هذا التأخير قد يكون له عواقبه القانونية والجنائية إذا كان المقاول يعارض تدخلات صاحب العمل، والتجأ صاحب العمل إلى القوة لدخول الموقع.
يجوز لصاحب العمل إصدار إشعار لتصحيح ومطالبة المقاول بتصحيح التأخير، وإلا، يجوز لصاحب العمل إنهاء العقد بسبب التقصير. وفي حال ما لم يتم تعديل عقد الفيديك لتشمل المراجع المناسبة للقانون الاتحادي، فسوف يكون هناك تعقيدات أخرى بما أنه يجب على صاحب العمل الحصول على أمر من المحكمة أو هيئة التحكيم يمكنه من إنهاء العقد بصورة قانونية في دولة الإمارات العربية المتحدة. وفي أسوأ الحالات، قد يدعي المقاول باستحقاقه للمال وممارسة حقوقه القانونية في الاحتفاظ بحيازة الموقع ومنع القيام بالمزيد من الأعمال بالمشروع حتى يتم تسليم القرار من المحكمة بعد عدة سنوات.
يجوز لصاحب العمل أن يأخذ بالاعتبار أيضًا البدء في عملية تسوية المنازعات بموجب عقد الفيديك، إلا أن الإجراءات في عقود البناء الخاصة بالفيديك لعامي 1987 و1999 طال أمدها وتتطلب تحديداً من قبل المهندس أو مجلس البت في المنازعات (الذي يجب أن يتم تعيينه أولاً) لتسوية النزاع؛ ويجوز لأي طرف الطعن في هذه القرارات ويجب على الأطراف بعدها الشروع في التحكيم لتسوية أي نزاعات بشكل نهائي.
وهذه الآليات في عقود الفيديك لا تدعم المشروعات ذات الحساسية الزمنية، والتي يمكن أن تشتمل أيضًا على مبانٍ قد بدء بالفعل تأجيرها، ومشروعات تسعى إلى الإيفاء بتاريخ للبدء في الاستفادة المثلى من الموسم السياحي أو إقامة مشاريع متميزة مع أوقات إنجاز أعمال معلنة فعلياً.
ويجب على صاحب العمل بمشروع ذو حساسية زمنية، أن يلقي نظرة لتعديل الشروط العامة للفيديك وذلك لإضافة المزيد من الحقوق والسلطات المساعدة له في إدارة المشروع. ويمكن أن تشمل هذه التعديلات على:
الحد من الأسباب التي يمكن أن تسمح لتمديد الوقت المخصص لإنجاز الأعمال وليس لرفع الأضرار.
مكافأة المقاول إذا ما تم إنجازه للعمل في وقت مبكر أو في الوقت المحدد.
الحق في توجيه المقاول لتسريع العمل لأي سبب من الأسباب وفي أي وقت، ويمكن العمل بهذا الحق في حال إذا كان المشروع يتعين اتمامه في إطار زمنيٍ محدد أو حال وجود تأخير من جانب صاحب العمل (حيث يكون صاحب العمل مسؤولا عن دفع تكاليف الإسراع)؛
يتعين على المقاول تقديم المزيد من التقارير المنتظمة والمفصلة لصاحب العمل لكي يكون على علم بإنجاز الأعمال أو احتمالية التأخير.
ليس الحق فقط في فسخ العقد، ولكن للتدخل والاستحواذ على الأعمال، أو أي جزء منها، طالما كان مخالفاً للجدول الزمني؛
مطالبة المقاول بتوفير العقود لتشمل جميع العقود من الباطن وعقود التوريد والاتفاقيات ليتم عرضها على صاحب العمل، أو المُعين من قبل صاحب العمل، حيث يمارس صاحب العمل حق التدخل والتعديل.
إعمال أحكام القانون بدولة الإمارات العربية المتحدة بشأن إمكانية فسخ التعاقد وحق المقاول في الاحتفاظ بحيازة الموقع.
بالنسبة لعقود الفيديك التي يتم استخدامها على نطاق واسع، هناك فهم خاطئ بشأن أن تلك العقود مناسبة وتوفر لطرفي التعاقد تغطية كافية من حيث المسؤولية. إذ أن هناك حاجة في المشروعات ذات الحساسية الوقتية للتأكد من أن حقوقك كصاحب عمل محمية بشكل أفضل.
ولابد أن تصاغ أي تعديلات بعناية لضمان تحقيق النتيجة الصحيحة وأن تكون تلك الشروط المتضمنة قابلة لتطبيقها تجاريًا، وبإمكان فريقنا الخاص بالبناء والبنية التحتية بمكتب التميمي مساعدتك على إدارة تلك المخاطر.
أطلع على المزيد في هذا الرابط:
© Al Tamimi & Company 2016
