اتفاقيات مباشرة في عمليات تمويل الفنادق: الاعتبارات الرئيسية

16 05 2016

( التقرير من إعداد التميمي وشركاه باللغة الإنجليزية، ومترجم للعربية بواسطة "زاوية عربي")

           

غالبًا ما يكون هناك اشتراط في مشروع الضيافة الذي يشمل التمويل من أحد المؤسسات المالية أو أكثر إبرام مجموعة المقرضين أو ممثليهم اتفاقية مباشرة مع شركة تشغيل الفندق وصاحبه.

يتمثل الغرض من هذه الاتفاقية في تحديد العلاقة بين أصحاب المصلحة الثلاث هؤلاء تحديدًا واضحًا وكيف يمكن الموائمة بين اتفاقيات التمويل بين الممولين وصاحب الفندق واتفاقيات إدارة الفندق بين مالك الفندق وشركة تشغيل الفندق معًا، وهذا الشرط غالبًا ما يصدر من كلا من شركة تشغيل الفندق والممولين حيث أنه من مصلحتهم المشتركة التوصل إلى وضع واضح متفق عليه؛ وقد يكون هناك تضارب في كثير من الأحيان في بعض الأحكام بين اتفاقية إدارة الفندق واتفاقيات التمويل وجزء من غرض الاتفاقية المباشرة هو تسوية مثل هذه النزاعات. وعلى الرغم من أن أصحاب المصلحة الرئيسيين الثلاثة يجمعهم هدف مشترك لتشغيل الفندق بكفاءة، إلا أنهم يميلون إلى أولويات مختلفة، فأولويات شركة التشغيل هي حماية (1) حقها في إدارة الفندق للفترة المتوقعة، (2) استقلاليتها فيما يتعلق بالمسائل التنفيذية، (3) ايراداتها و (4) علامتها التجارية والملكية الفكرية، ويسعى صاحب الفندق إلى نجاح الفندق ويرغب في دعم المشغل والممولين في التوصل إلى اتفاقية، لأنه سيكون حاسمًا لنجاح المشروع، وعادة ما يتفهم الممولون موقف شركة التشغيل والمالك، ولكن يكون لديهم متطلباتهم الخاصة فيما يتعلق بمدى الأمن والسيطرة التشغيلية اللازمة فيما يتعلق بهذا المشروع المحدد، وعلى الرغم من احتمال نشوء صراع بين أصحاب المصلحة هؤلاء، إلا أن هناك عامل رئيسي واحد يوحدهم وهو الرغبة في اكتمال مشروع الفندق وأن يعمل الفندق بشكل سلس ومثمر.

في هذه المقالة سوف نعلق على أربعة مجالات رئيسية وهي مهمة لأصحاب المصلحة حتى يأخذونها بعين الاعتبار، وعادة ما يتم شمول هذه النقاط في الاتفاقية المباشرة وهي:

الحسابات البنكية؛

عدم عرقلة عمل شركة التشغيل.

متطلبات التأمين واستخدامات عائدات التأمين؛ و الإنهاء.

الحسابات البنكية

عادة ما تشتمل مشاريع الفندق على عدد من الحسابات المصرفية، بالمدفوعات الجارية بينهم على النحو المتفق عليه بموجب اتفاقية إدارة الفندق واتفاقية التسهيلات، والهيكل النموذجي لذلك هو ضمان دفع عائدات الفندق في حساب إدارة الفندق والمستخدمة في تغطية تكاليف تشغيل الفندق، وتخضع أية أرباح لمختلف الخصومات، مثل الرسوم الإدارية التي تُدفع إلى شركة التشغيل و/ أو حصة لصندوق الصيانة والإصلاح، وبعد ذلك يتم دفع الرصيد المتبقي للمالك، بصفته عائد للمالك.

في بعض الحالات، لا تُنفذ اتفاقيات التمويل واتفاقية إدارة الفندق في نفس الوقت، لذلك يحتاج الطرفان إلى مراجعة الإطار التعاقدي القائم المتعلق بالحسابات المصرفية، والمدفوعات والتدفقات النقدية ومن ثم تعديل هذا الإطار حسب الاقتضاء ليعكس كيفية عمل هذه المسائل في الواقع العملي.

من وجهة نظر شركة التشغيل، تكون الأولوية هي ضمان أن يكون لديهم السيطرة على الإيرادات التشغيلية للفندق، والوصول إليها والقدرة على تنفيذ دورها بصفتها مديرًا للفندق، والتي تشمل عادة إدارة الدخل وتكاليف تشغيل الفندق طوال مدة اتفاقية إدارة الفندق، وتهتم شركة التشغيل بشكل أقل بعائدات المالك.

على النقيض من ذلك، تكون أولوية المالك هي ضمان استطاعة شركة التشغيل تشغيل الفندق بكفاءة، وعدم وجود عقبات غير ضرورية لدفع العائدات لمالك الفندق (أو حسابه المذكور).

يرغب الممولون أن يكون لهم أكبر قدر من الرقابة قدر الإمكان على عمليات الفندق والتدفق النقدي وكثيرًا ما يرغبون في رؤية جميع حسابات مشروع الفندق المعقود مع أحد الممولين؛ ويقدر الممولون عادة أن شركة التشغيل تحتاج إلى مستوى عالٍ من الاستقلالية من حيث الدخل والنفقات التشغيلية وقد يسمحون بذلك شريطة أن يكون لديهم الرقابة على العمليات والسيطرة المتعلقة بالحسابات، وغيرها من الحسابات اللازمة لتشغيل الفندق.

وفي بعض المشاريع الفندقية، تنص الاتفاقية المباشرة على أنه يجب أن تكون هناك ميزانية التشغيل للفندق والتي تُعد بشكل دوري ومتفق عليها بين الأطراف والسماح التلقائي للبنود الداخلة في الميزانية، في حين تتطلب البنود الأخرى موافقة خاصة، والتقييم بحسب كل حالة يحدد ما إذا كان هذا أو ذاك هو المطلوب أو المستحسن، إذ من الموصي به أن يتم إعداد الميزانية وإقرارها وتحديد الجداول الزمنية للموافقة على الميزانية والوضع الاحتياطي لحل أي خلاف، بإحالة المسألة إلى خبير على سبيل المثال.

وفيما يتعلق بالحسابات فإنه يحق للممولين خصم المبالغ المستحقة لهم من المالك مقابل الأرصدة الدائنة في الحسابات باسم المالك، وهذا وثيق الصلة لأنه في كثير من الحالات، تبقى حسابات تشغيل معينة باسم المالك، ولكن تكون تحت سيطرة شركة التشغيل وحدها، ولهذا السبب، تشترط بعض شركات التشغيل أن تبقى بحسابات "التشغيل" (أي التي تتعلق بصرامة بإيرادات الفندق والمصاريف والاستقطاعات الأخرى بموجب إدارة الفندق) خارج هيكل السندات المالية ​​ويكون الالتزام الوحيد على شركة التشغيل هو دفع عائدات المالك لهذا الحساب حسب ما يطلبه الممولون، وبدلاً من ذلك، حيث يجب أن تبقى الحسابات مع أحد الممولين. قد تشترط شركة التشغيل عدم ممارسة الممولين لحق الخصم من حسابات التشغيل، وذلك لأن شركة التشغيل تلتزم بتشغيل الفندق، بما في ذلك التعامل مع العديد من جهات الأخرى وذلك بالاعتماد على المبالغ في تلك الحسابات وأن شركة التشغيل لا تريد أن تترك في وضع يسحب الممولون فيه الأموال التي تستند إليها من جانب واحد.

عدم عرقلة عمل شركة التشغيل.

كما ذكر أعلاه، يتفق أصحاب المصلحة عادة بأن مصلحتهم جميعًا الأفضل تتأتى من فندق مدار بشكل جيد، الذي تقوم شركة التشغيل بتشغيله بالحد الأدنى من التدخلات من جانب المالك أو الممولين، وتعتبر شركة التشغيل، بعد كل ذلك، هي الأقدر من أصحاب المصلحة على اتخاذ القرارات التنفيذية ذات الصلة، وعادة ما يتم اختيارها على أساس سجلها وخبرتها. وعلى ضوء ذلك، تحصل شركة التشغيل على ضمانات من الممولين بأنه سيوكل لها تشغيل العمليات الفندقية وفقًا لاتفاقية إدارة الفندق، وسوف يحترم الممولون وممثلوهم ومندوبوهم وخلفاؤهم اتفاقية إدارة الفندق إلى أقصى حد ممكن، وتتطلب هذه النقطة الأخيرة في دولة الإمارات العربية المتحدة لدراسة متأنية نظرًا لعدم وجود وسائل انتصاف لإنفاذ المساعدة الذاتية بموجب القانون الإماراتي؛ وفي معظم الحالات، يعتبر الممولون الأرض التي يقام عليها الفندق بصفة ضمانهم الأساسي ويقومون بالرهن العقاري على هذا الموقع، وإذا كان هناك تقصير في إطار اتفاقيات التمويل وأضحى على الممولين فرض سنداتهم المالية، فيمكن لهذا الرهن العقاري أن يتم تنفيذه من خلال محكمة التنفيذ ذات الصلة، ويسعر قيمتها الأعلى في مزاد العقارات. لا تسند الأرض، في الوقت الراهن، تلقائيًا في العقود مثل اتفاقيات إدارة الفندق للمشتري النهائي ما يلزم المشتري بالامتثال لشروطهم، وعلى هذا النحو، ينُظر إلى نوع شرط عدم العرقلة في دولة الإمارات العربية المتحدة بأنه أخف في هذا الصدد من الشرط المقابل له في بعض الولايات القضائية الأخرى.

متطلبات التأمين واستخدامات العائدات

في معظم المعاملات، تضع شركة التشغيل متطلبات التأمين على عاتق المالك بموجب اتفاقية إدارة الفندق، وأحيانًا مع شركة التشغيل التي تقوم بترتيب التأمينات اللازمة على نفقة المالك؛ وبالمثل، تشتمل اتفاقيات تمويل على التزامات التأمين التي تقع على عاتق المالك، وكذلك الأحكام التي تحدد الطريقة التي تطبق بها عائدات التأمين (مثل استبدال الأصول التالفة أو إصلاحها أو في ظروف معينة الدفع المسبق إلزاميًا للتمويل)، ويحتاج أي عدم تطابق في هذه المتطلبات إلى النظر فيها بعناية والوثائق التي تم صياغتها، أو تعديلها إذا كانت موجودة بالفعل، لتعكس الاتفاق التجاري بين أصحاب المصلحة بشأن هذه المسائل، وهناك أهمية خاصة بالالتزام بتطبيق العائدات المدفوعة عند فقدان مجمل الملكية نفسها بهدف تقليل مبلغ التمويل (على أساس أن الأصل الرئيسي قد دمر) وقدرة شركة التشغيل للرقابة والارتياح فيما يتعلق بتطبيق عائدات التأمين المرتبطة بعمليات معينة، فعلى سبيل المثال يجب تطبيق التأمين على المسؤولية تجاه الغير للدفع للغير الذي لحق به الضرر وعائدات التأمين المدفوعة المتعلقة بالمصعد التالف يجب تطبيقها لإصلاح المصعد، وليس هناك نموذج "موحد" لهذه المسائل، لأنها تعتمد على وثائق التأمين المطلوبة وأحكام اتفاقية إدارة الفندق واتفاقية التمويل ومع ذلك، فهذه الاتفاقيات مهمة لفهمها والموافقة عليها في مرحلة مبكرة من المفاوضات.

الإنهاء

وهناك مجال آخر يجمع أصحاب المصلحة وهو رغبتهم في الاتفاق على الطريقة التي يجوز بها إنهاء اتفاقية إدارة الفندق، إذ يُريد الممولون أن يراقبوا وقوع أي حالة من حالات الإنهاء المحتمل بموجب اتفاقية الإدارة، وعادة مع الحق (ولكن دون التزام) بمعالجة الخرق الكامن وراء الإنهاء، هذا لأنه، في بعض الحالات، يريد الممولون حماية اتفاقية إدارة الفندق والخدمات المقدمة بموجبها، حتى لو كان ذلك على نفقتهم لفترة معينة، وهذا من شأنه أن يكون عادة إما لأن المالك ليس في وضع يمكنه من معالجة الخرق، أو أنه يحتاج إلى مساعدة ممول للقيام بذلك ويشعر الممولون بأن وضعهم أفضل من خلال استمرار اتفاقية إدارة الفندق. ومن وجهة نظر شركة التشغيل، فإن الموافقة على مثل عملية الإنهاء هذه مفيد، بمعنى أن وجود أي خرق يمكن علاجه ليس فقط من المالك، ولكن (بخيارات الممولين) من الممولين كذلك، والجانب السلبي من وجهة نظر شركة التشغيل هو أن متطلبات الممولين قد تمتد لأبعد من الإطار الزمني وعملية الإنهاء، بالمقارنة مع حقوق شركة التشغيل بموجب اتفاقية إدارة الفندق.

على الجانب الآخر، يتفق الممولون عادة على إبلاغ شركة التشغيل بوقوع حالة تقصير أو حدث إنفاذ بموجب اتفاقيات التمويل، وهذا من شأنه ببساطة أن يجعل شركة التشغيل على معرفة فيما يتعلق بوضع المالك، مما يسمح لشركة التشغيل لبدء التخطيط للطوارئ، ولا يعطي هذا الإشعار عادة شركة التشغيل أي حقوق جديدة، لذلك ما هو إلا التزام بتبادل للمعلومات ليعكس حسن النية من الطرفين.

ملاحظات ختامية

كما رأينا عاليه، فالتفاعل بين شركة التشغيل والمالك والممولين يمكن أن يكون متنوعًا جدًا ويعتمد على الترتيبات التشغيلية النافذة فيما يتعلق بمشروع الفندق محل النقاش، والموضوع الرئيسي الوحيد في عمليات تمويل الفندق هو أن وضوح المتطلبات وتوقعات أصحاب المصلحة تعد أمرًا حيويًا لمساعدتهم على إيجاد الحلول التعاقدية بسرعة وكفاءة لإدارة العلاقة بينهما مع السماح للفندق بالعمل بشكل سلس.

إذا كان لديك أية استفسارات بشأن الاتفاقيات المباشرة أو تمويل الفندق من فضلك لا تتردد في الاتصال بالباحث لهذه المادة أو أي عضو آخر في فريق الخدمات المصرفية والمالية في شركة التميمي وشركاه.

© شركة التميمي وشركاه 2016

© Al Tamimi & Company 2016