17 07 2016

ارتفاع عروض البيع 2 % .. مؤشر "الاقتصادية" العقاري:

استهلت السوق العقارية المحلية نشاطها للربع الثالث من العام الجاري، على انخفاض قياسي في إجمالي قيمة صفقاتها الأسبوعية بلغت نسبته 56.7 في المائة، لتستقر عند قيمة أدنى 1.9 مليار ريال فقط، الذي يعد من أدنى مستوياتها الأسبوعية المسجلة طوال عقد زمني مضى.

في المقابل ارتفعت عروض بيع الأراضي والعقارات خلال الأسبوع نفسه بنسبة 2.0 في المائة (ارتفاع عروض بيع الأراضي بنسبة 1.8 في المائة، ارتفاع عروض بيع العقارات بنسبة 0.4 في المائة)، وتزامن هذا الارتفاع في كمية عروض بيع الأراضي والعقارات مع تراجع قياسي في أعداد العقارات المبيعة خلال الأسبوع الماضي، التي سجلت انخفاضا قياسيا وصلت نسبته إلى 29.1 في المائة.

بالنظر إلى حجم العروض الكبيرة من الأراضي والعقارات للبيع، ومقارنتها بأسعار السوق الراهنة (متوسط آخر 12 شهرا مضى)، يقدر وصول إجمالي قيمتها السوقية إلى أعلى من 4.6 تريليون ريال، وهي العروض التي لا يقابلها سيولة محلية كافية لتنفيذ عمليات بيعها بتلك الأسعار حسبما تعكسه كل مؤشرات أداء السوق العقارية أعلاه، وغيرها مما سيرد ذكره لاحقا في هذا التقرير الأسبوعي، تفاقم حالة الركود الشديدة التي تمر بها السوق منذ منتصف 2014، وتدخل عامها الثالث على التوالي بصورة أشد وطأة، على الرغم من نسب الانخفاض السعرية للأصول العقارية باختلاف أنواعها خلال العام الأخير، إلا أنها مقارنة بنسب الارتفاع الكبيرة التي سجلتها خلال الفترة 2006 - 2014 تكاد لا تذكر كل تلك الانخفاضات السعرية، فلا تزال متضخمة جدا مقارنة ببقية العوامل والمعطيات الاقتصادية والمالية الراهنة.

يسيطر تأثير عدد من العوامل الاقتصادية والمالية خلال المرحلة الراهنة على أداء السوق العقارية، ويتوقع أن يمتد ويتسع تأثيرها خلال الفترة المقبلة، بدءا من انكماش السيولة المحلية الذي وصل خلال أقل من عام إلى - 4.0 في المائة، وزيادة تحوط المصارف المحلية ومؤسسات التمويل تجاه الإقراض العقاري حسبما أشار إليه تقرير الاستقرار المالي الأخير لمؤسسة النقد العربي السعودي، توقعا من تلك الجهات التمويلية بمزيد من الانخفاض في أسعار الأراضي والعقارات، إضافة إلى بدء تطبيق نظام الرسوم على الأراضي البيضاء داخل المدن والمحافظات، كل تلك العوامل وغيرها من العوامل الأخرى ذات الصلة المتوافقة معها في الاتجاه والتأثير، تدفع السوق العقارية المحلية إلى مزيد من الركود وتراجع الأداء، الذي كما تظهر تلك المؤشرات أن المخرج الوحيد للسوق العقارية من مرحلة ركودها الكبير الراهنة، يتطلب مزيدا من الانخفاضات السعرية للأصول العقارية المتضخمة سعريا، وهو ما يحدث في المرحلة الراهنة بالتحديد.

الأداء الأسبوعي لمؤشرات أسعار العقارات السكنية

سجل المؤشر العقاري السكني العام الذي يقيس التغيرات في الأسعار السوقية لمختلف أنواع العقارات السكنية، ارتفاعا في متوسط قيمته بنسبة 0.7 في المائة، مقارنة بارتفاعه للأسبوع الأسبق بنسبة 2.8 في المائة، ليستقر عند 799.7 نقطة، ويعزى الارتفاع الأسبوعي في متوسط قيمة المؤشر لارتفاع متوسط قيمة مؤشر أسعار الأراضي السكنية بنسبة 0.8 في المائة، كون وزنه النسبي يشكل الثقل الأكبر في معادلة احتساب المؤشر العقاري السكني العام، علما بأن جميع مؤشرات أسعار العقار الأخرى سجلت ارتفاعات أسبوعية باستثناء مؤشر أسعار الشقق السكنية.

بينما سجل المؤشر العام لإجمالي الوحدات السكنية خلال الأسبوع نفسه (يقيس التغيرات في الأسعار السوقية للبيوت والشقق والعمائر والفلل السكنية حسب أوزانها النسبية)، انخفاضا للأسبوع الخامس عشر على التوالي بنسبة 0.5 في المائة، مقارنة بانخفاضه للأسبوع الأسبق بنسبة 1.0 في المائة، ليستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند 733.0 نقطة، في حين سجل مؤشر أسعار الأراضي السكنية ارتفاعا بنسبة 0.8 في المائة، مقارنة بارتفاعه خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 3.2 في المائة، ليستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند 799.0 نقطة. بالنسبة لبقية تفاصيل أداء بقية مؤشرات الأسعار (انظر الجدول رقم (2) مؤشرات الأسعار القياسية للسوق العقارية (القطاع السكني)).

الأداء الأسبوعي للسوق العقارية

سجل إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية المحلية انخفاضا أسبوعيا قياسيا بلغت نسبته 56.7 في المائة، مقارنة بانخفاضه للأسبوع الأسبق بنسبة 12.7 في المائة، لتستقر بدورها قيمة صفقات السوق بنهاية الأسبوع السادس والعشرين من العام الجاري عند أدنى من مستوى 1.9 مليار ريال (أدنى من المتوسـط العام لقيمة الصفقات للعام الجاري بنسبة 66.9 في المائة). وسيطر التراجع في قيمة الصفقات العقارية خلال الأسبوع على كل من قطاعي السوق السكني والتجاري، حيث سجلت قيمة صفقات القطاع السكني انخفاضا أسبوعيا قياسيا بلغت نسبته 47.3 في المائة، مقارنة بارتفاعها للأسبوع الأسبق بنسبة 3.8 في المائة، لتستقر قيمة صفقات القطاع بنهاية الأسبوع عند أدنى من مستوى 1.4 مليار ريال (أدنى من المتوسط العام لقيمة صفقات القطاع السكني للعام الجاري بنسبة 58.6 في المائة). كما انخفضت قيمة صفقات القطاع التجاري بنسبة 70.5 في المائة، مقارنة بانخفاضها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 29.1 في المائة، لتستقر قيمتها بنهاية الأسبوع عند 0.5 مليار ريال (أدنى من المتوسط العام لقيمة صفقات القطاع التجاري للعام الجاري بنسبة 78.2 في المائة).

أما على مستوى عدد العقارات السكنية المبيعة خلال الأسبوع، فسجلت انخفاضا بنسبة 29.1 في المائة، مقارنة بانخفاضها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 19.9 في المائة، لتستقر مع نهاية الأسبوع عند مستوى 2274 عقارا مبيعا، ووفقا لمعدله الأسبوعي للعام الجاري (3985 عقارا مبيعا)؛ فما زال الأدنى مقارنة بالمعدلات المماثلة طوال الفترة 2012 - 2015 التي راوحت معدلاتها الأسـبوعية بين المعدل الأعلى المسجل خلال عام 2014 عند مستوى 5773 عقارا مبيعا (بلغت نسـبة انخفاض المعدل الأسـبوعي للعام الجـاري مقـارنة بالمعـدل الأعلى للفـترة نحـو 31.0 في المائة)، والمعدل الأدنى لتلك الفترة خلال عام 2012 عند مستوى 4793 عقارا مبيعا (بلغت نسبة انخفاض المعدل الأسبوعي للعام الجاري مقارنة بالمعدل الأدنى للفترة نحو 16.9 في المائة).

وشمل الانخفاض في أعداد العقارات السكنية المبيعة جميع أنواعها دون استثناء، بنسب راوحت بين 50.0 في المائة كأعلى نسبة انخفاض على حساب الفلل السكنية، ونحو 17.9 في المائة كأدنى نسبة انخفاض على حساب البيوت السكنية. وتعكس تلك الوتيرة من الأداء للسوق العقارية، أن السوق تشهد تراجعا ملموسا في مستويات الأسعار السوقية للأصول العقارية المتداولة، مقابل تنفيذ مستويات أعلى من الصفقات العقارية بقيم صفقات أدنى من السابق، وفي حال شهدت السوق تراجعا في أعداد العقارات المبيعة؛ فهذا يعني أن وتيرة التراجع في الأسعار في طريقها للاتساع أكثر من السابق، وهو الأمر الإيجابي الذي تنتظره السوق العقارية، الذي سينعكس دون شك على انخفاضات أكبر في مستويات الأسعار المتضخمة الراهنة. وفي حال شهدت السوق العقارية تراجعا في كل من قيم الصفقات وأعداد العقارات المبيعة؛ فإن ذلك يعني زيادة أكبر في ضغوط العوامل الأساسية المؤدية لركود أداء السوق، وهو أمر يمكن تفسيره من خلال زيادة اقتناع أفراد المجتمع بتحقق المزيد من تراجع الأسعار المتضخمة للأصول العقارية، وأن كل تأجيل من قبلهم للشراء يحمل معه مكاسب أكبر بالنسبة إليهم، في الوقت ذاته الذي ينعكس بمزيد من الضغوط على أطراف البيع، يجعلها تقبل بالبيع بأسعار أدنى في الوقت الراهن، وأنها مستويات سعرية أفضل مقارنة بالمستويات المستقبلية، التي لا شك أنها ستكون أدنى مما هي عليه في المرحلة الراهنة.

© الاقتصادية 2016