20 06 2016

برامج الادخار والقروض المدعومة وضمانات الدفعة المقدمة ترفع القدرة الشرائية للأفراد..

تتهيأ السوق العقارية لمعطيات جديدة تنبئ بانتعاش كافة مجالاتها والأنشطة التجارية والصناعية ذات الصلة وذلك بعد ان انجلت حالة الضبابية التي سادت خلال الخمس سنوات الماضية حيث اتضحت اتجاهات وزارة الإسكان الاستراتيجية في إطار رؤية السعودية 2030 وفي إطار برنامج التحول 2020 حيت اتجهت الوزارة لتمكين الطلب ودعم العرض والتحول من منفذ ومطور إلى داعم ومنظم يسعى لبناء شراكة ناجحة مع القطاع الخاص لتوفير المنتجات السكنية المختلفة التي تلبي الطلب على كافة أنواع الوحدات السكنية الملائمة للأسر السعودية حسب عدد أفرادها وثقافتها السكنية وقدراتها المالية التي اتجهت الوزارة لتعزيزها من خلال توفير أفضل سبل التمويل الميسر لمساعدة المواطن على التملك، ومن ذلك برامج الادخار لمساعدة الراغبين في اقتناء مسكن على تكوين رأس مال ييسر لهم ذلك، إضافة إلى القروض المدعومة التي توفر شروط سداد مرنة، وضمانات الدفعة المقدمة، وتقليل كلفة التمويل عبر ضمان القروض، وتشجيع إنشاء سوق ثانوية للتمويل العقاري.

نجاحات عقارية رغم العوائق

ماجد بن ناصر العُمري رئيس مجلس إدارة مجموعة العُمري العقارية - كبرى شركات التطوير العقاري بالقصيم - قال "تلجأ الدول لتنشيط القطاع العقاري لمواجهة التباطؤ أو الركود الاقتصادي لكونه القطاع الأكبر والأضخم والقادر على تحريك معظم القطاعات الاقتصادية حال انتعاشه فالقطاع العقاري كما اكدت الدراسات يُنشط اكثر من 100 نشاط اقتصادي بشكل مباشر وأكثر من 200 نشاط اقتصادي واجتماعي بشكل غير مباشر ذلك أن النشاط العقاري يحرك أنشطة كثيرة أثناء مرحلة تطوير الأراضي والمباني كما يشكل البيئة المحفزة للأنشطة الاقتصادية الأخرى الصحية والتعليمية والتسوق والترفيهية والصناعية والخدمية فكما هو معلوم الأحياء السكنية والصناعية والزراعية يخططها ويطورها المطورون العقاريون ثم تتبعها بقية الأنشطة".

وأضاف: "عانى القطاع العقاري في العقود الماضية من عوائق متعددة منها ضعف التمويل العقاري للمطورين والمستفيدين على حد سواء، ومنها طول إجراءات التراخيص لتطوير الأحياء ببنيتيها التحتية والعلوية والأبنية التي تمتد لسنوات طويلة، وعدم وجود أنظمة تخص المطورين العقاريين، وطول فترة ايصال خدمات الكهرباء والماء والإنارة للأحياء المطورة وارتفاع تكاليفها، وغياب أنظمة البيع على الخريطة وهي عوائق أدت في محصلتها لنقص شديد في المطورين العقاريين الذين يعملون في مجال التطوير الحضري الشامل محدد المدة حيث ركز المطورون على تطوير الأراضي وبناها التحتية جزئياً وبيعها للأفراد المضاربين أو المستهلكين الذين طوروا مساكنهم دون خبرات ما أدى لتهالكها بمرور الزمن، ورغم ذلك استطاع القطاع العقاري من خلال استحداث آليات معينة كالمساهمات العقارية آنذاك ضخ منتجات عقارية زادت المعروض ولبت الطلب من الأراضي ثم من المساكن خصوصا بعد أن تم معالجة مشكلة تمويل المطورين للمساكن والمشترين لها جزئياً من قبل هيئة السوق المالية والبنوك المصرفية حيث توسع إنشاء الصناديق العقارية وزادت نسبة القروض العقارية لدى البنوك المحلية وشركات التمويل العقاري التي استحدثت في السنوات الثماني الماضية".

بوادر طفرة عقارية

وأردف العُمري :" أتوقع أن يشهد القطاع العقاري طفرة كبيرة تتضح ملامحها عام 2017م وذلك في إطار التطورات النظامية والتنظيمية التي يقودها ولي ولي العهد الأمير محمد بن سلمان حفظه الله في إطار رؤية 2030 وفي إطار برنامج التحول 2020 حيث قامت الوزارات كافة ومنها وزارة الإسكان بمعالجة كافة العوائق التي تحد من تنفيذ الخطط من قبل الأجهزة الحكومية ومنشآت القطاع الخاص ومؤسسات المجتمع المدني لتتكامل جهودها بتحقيق الأهداف في إطار زمني محدد وبالتالي فإن القطاع العقاري سينشط في بيئة محفزة غير معيقة تُرصد مقوماتها بشكل دوري من وزارة الإسكان ومجلس الاقتصاد والتنمية وتعالج عوائقها أول بأول بدعم من الإرادة السياسية الأمر الذي سينعكس إيجاباً على نشاط السوق العقارية التي تشهد طلباً هائلا على كافة المنتجات العقارية والإسكانية منها على وجه الخصوص بالتزامن مع رغبة كبيرة من الكتل المالية وأصحاب المدخرات للاستثمار في أدواتها التمويلية باعتبارها أدوات استثمارية آمنة وتحقق عوائد سنوية مجزية مقارنة بالأدوات الاستثمارية قليلة المخاطر الأخرى.

وتابع:" إحجام المطورين عن الإنتاج في السنوات الثلاث الماضية نتيجة ضبابية السوق العقارية على خلفية موضوع الرسوم وانخفاض الإنفاق الحكومي أدى لنقص المعروض مقابل الطلب الكامن الحالي فماذا لو أضفنا الطلب الهائل مستقبلاً حال تطبيق برامج وزارة الاسكان الممكنة لطالبي السكن والذين يقدر حجم طلبهم للمساكن بأكثر من مليون وحدة سكنية وهو الرقم الذي تستهدفه وزارة الاسكان حتى عام 2020 لرفع نسبة تملك المواطنين من 47 بالمئة الى 52 بالمئة حسب برنامج التحول 2020".

نمو العقارات غير السكنية

وشدد العُمري على أن الطفرة في القطاع العقاري لن تنحصر بالمجال الإسكاني بل ستشهد المجالات العقارية الأخرى طفرة مماثلة في ظل تسهيل وتشجيع الاستثمارات المحلية والأجنبية وفي ظل ارتفاع التعداد السكاني في المملكة حيث من المتوقع تضاعف عدد السكان في السنوات العشرين المقبلة مشيرأً للمشاريع العقارية الكبرى التي تنفذها شركات سعودية وخليجية مشتركة أو خليجية منفردة في مجال المولات والفنادق والنزل السياحية والتعليم والصحة مبيناً أن مبادرات برنامج التحول الوطني تتضمن الكثير من الفرص للقطاع العقاري في مجالات السياحة والترفيه وقطاعات الصحة والتعليم وغيرها حيث يمثل القطاع العقاري الوعاء الاستثماري الامثل للكثير من القطاعات الاقتصادية.

أثر اقرار الرسوم

وفيما إذا كانت الرسوم سوف تلعب دوراً كبيراً في تمكين المواطن من امتلاك المسكن الملائم في مقتبل العمر ورفع نسبة الملكية قال العُمري "الرسوم أو الضرائب على الأراضي هي سياسات مالية تميل حيث تميل مصالح الأسواق بكافة مكوناتها من منتجين ومستهلكين ووسطاء، وبالتالي فإن الرسوم يجب أن تكون سياسات مرنة تتغير حسب تغير الظروف والمعطيات لتلعب دورها التنشيطي للأسواق من جهة ولتلعب دورها في ترشيد الاستهلاك من جهة أخرى، ومن التجارب الدولية والاقليمية فإن الرسوم أو الضرائب لم توقف تضخم الأسعار في كافة القطاعات بما في ذلك القطاع العقاري الذي يتضخم بالتزامن مع تضخم القطاعات الأخرى، وبالنسبة لنا كمطورين نتمنى تخفيض كلفة المساكن لتصبح في متناول قدرات المشترين وبكل تأكيد فإن تخفيض كلفة مكون الأرض سيساعد في ذلك إذا تزامنت بتخفيض زمن التطوير بمعالجة عوائق المطورين الناشئة طول زمن التراخيص، ولكن الرسوم قد لا تجدي نفعاً كما هو الحال في الدول الأخرى وسيتضح ذلك على المديين المتوسط والبعيد ويبدو لي أن رفع معامل الكثافة الاسكانية سيخفض من تكلفة مكون الأرض كما فعلت الدول الأخرى، وكذلك تخفيض مساحة مسطحات البناء بما يتناسب وحجم الأسرة المدنية القادمة التي تغيرت عاداتها الاسكانية وارتفعت تكاليف معيشتها في مجالات متعددة الأمر الذي يستدعي إعادة توزيع مداخيلها الشهرية على متطلبات معيشتها بكافة المجالات التي أصبح معظمها ضروريا بعد أن كان من الكماليات، وشدد العُمري على أهمية رفع القدرة الشرائية للمستفيدين بالتزامن مع تغيير ثقافتهم الاسكانية كحل أمثل لتمكين المواطنين من تملك المساكن الملائمة لاحتياجاتهم بتحويل ايجاراتهم الشهرية لمساكن مؤجرة لأقساط شهرية لمساكن يملكونها بالكامل خلال مدة زمنية لا تتجاوز العشرين سنة كما هو في الدول المتقدمة".

المطور الوطني هو الأقدر

ودعا العُمري كافة المطوريين العقاريين الوطنيين للاستعداد لاستثمار هذه الطفرة العقارية ورسملتها بتنمية شركاتهم وتحقيق الأرباح لملاكها ومساهميها بالتزامن مع تقديم منتجات عقارية متنوعة متناولة الأسعار عالية الجودة تلبي كافة أنواع الطلبات مؤكداً أن الظروف القادمة أكثر من مواتية لبناء شركات وطنية عملاقة في مجال التطوير العقاري قادرة على كسب ثقة الممولين والجهات المنظمة ووزارة الاسكان والمستهلكين وقادرة على تقديم حلول ابداعية ترتكز إلى الدراسات والبحوث والتعاون مع مراكز الأبحاث المحلية والدولية في مجال تطوير بدائل البناء في ظل التقدم التقني الذي يشهده العالم في كافة المجالات ومن ذلك مجال تطوير مواد البناء وهندسة المباني.

وفيما يتعلق بمصادر التمويل القادرة على تمويل المشاريع العقارية من جهة وتمويل المشترين من جهة أخرى خصوصاً وأن المبالغ المطلوبة عالية جداً قد تصل لترليوني ريال خلال السنوات القادمة قال العُمري إن الهيكل التمويلي سينقسم لعدة سنوات ولعدة دورات وبالتالي يمكن تدوير المبالغ ذاتها لأكثر من مرة خلال السنوات القادمة كما أنه من المتوقع أن يستعيد القطاع العقاري دوره الحيوي في جذب رؤوس الأموال المحلية التي هجرته لأسواق محلية أخرى وتلك التي هاجرت لأسواق عقارية خارجية في دبي وتركيا وغيرها كما أن تنظيم سوق السندات المتوقع سوف يحول الكثير من مدخرات الناس التي تستثمر في شراء الأراضي إلى الاستثمار في سوق السندات الذي يعتبر أداة تمويلية هائلة قادرة على تمويل المشروعات العقارية جنباً إلى جنب مع الصناديق العقارية الاستثمارية وما توفره المصارف من تمويل، مبيناً أن صناعة التمويل العقاري ستزدهر حال دوران العجلة في ظل الطلب الكبير والتنظيمات والأنظمة المحفزة، مشدداً على فاعلية وأهمية الأنظمة الحديثة المتعلقة بضبط عمليات سداد الأقساط الشهرية للممولين من قبل المقترضين والتي ستلعب دورا كبيرا في تعزيز الثقة بين الممول والمقترض ما ينعكس ايجاباً على نسبة الفوائد التي يتقضاها الممولون لانخفاض المخاطر.

© صحيفة الرياض 2016