قانون أبوظبي للعقارات.. حصاد عام من التطبيق

12 04 2017

أبو ظبي، الإمارات العربية المتحدة - دبي، الإمارات العربية المتحدة

دخل القانون رقم 3 لسنة 2015، بشأن تنظيم قطاع العقارات في إمارة أبو ظبي ولوائحه التنفيذية (قانون الملكية)، حيز التنفيذ بتاريخ 1 يناير/كانون ثان 2016. ويعالج قانون الملكية العديد من المشكلات التي تثير قلق المطورين والمشترين والممولين العقاريين والمرتهنين داخل سوق أبو ظبي.

ويحدد القانون دائرة الشؤون البلدية والنقل باعتبارها المنظم للشئون العقارية في أبو ظبي؛ وتتولى البلديات ذات الصلة في الإمارة، وهي بلدية أبوظبي، وبلدية العين، وبلدية المنطقة الغربية، تنفيذ قانون الملكية والإشراف والرقابة على كافة الجوانب التي تتعلق بالعقارات في أبوظبي؛ ويتضمن ذلك إصدار التراخيص، والرقابة على حسابات الضمان المعلقة وإلغاء مشروعات التنمية العقارية.

ونعرض في هذا التقرير آخر التطورات حول تنفيذ قانون الملكية.

التسجيل

لحماية مصالح مختلف الأطراف في الصفقات العقارية، مثل المطورين والممولين العقاريين والمشترين، أدخل قانون الملكية بعض متطلبات التسجيل؛ حيث استحدث القانون ثلاثة سجلات جديدة هي: سجل التنمية العقارية، والسجل العقاري (للوحدات المستكملة) والسجل العقاري الأولي (للوحدات المباعة). ويتم إدارة هذه السجلات من قبل البلديات المعنية.

ويتطلب قانون العقارات أن يتم تسجيل كافة المطورين ومشروعات التنمية العقارية ووكلاء حسابات التأمين في سجل التنمية العقارية.

ويتم وضع وتنفيذ إجراءات الترخيص وتسجيل المطورين في سجل التنمية العقارية بشكل كامل من قبل البلديات المعنية. وعلى حد علمنا، فقد تم خلال الربع الأول من 2016، ترخيص معظم المطورين الذين يعملون في إمارة أبوظبي وتسجيلهم لدى بلدية أبو ظبي.

وقد بدأ تسجيل مشروعات التنمية العقارية في النصف الثاني من 2016؛ ويمكن القول إن المناقشات بين بلدية أبوظبي والمطورين، فيما يتعلق بتطبيق ملحق القرار رقم 233 لسنة 2015 بشأن الطريقة الموحدة لقياس وحساب مساحة المباني والفيلات والوحدات السكنية في إمارة أبو ظبي، قد أدت إلى تأخير تسجيل بعض المشروعات. وتم حل هذا المسألة، ويجري حاليًا تسجيل مشروعات التنمية العقارية مع العديد من المشروعات الكبرى لكبار المطورين المسجلين بالفعل. ويتسلم المطورون شهادة تسجيل المشروع عن كل مشروع تم تسجيله بنجاح.

ونظرًا للمناقشات الجارية بين بلدية أبو ظبي وبعض المطورين، فقد تأخر تسجيل العقارات في سجل العقارات والسجل العقاري الأولي؛ وبناءً عليه، فإن غالبية الإيرادات المتعلقة بخطة المبيعات لم يتم إدراجها في سجل العقارات الأولي. وبالتالي فإن المبيعات خارج الخطة لا تزال مسجلة لدى المطور؛ ولذلك يجب على الممولين أن يدرجوا التسجيل لدى المطور كشرط يسبق تمويل خطة المبيعات، مع فرض إلزام على المقترض وتعهد من المطور بتسجيل خطة المبيعات في سجل العقارات الأولي، بمجرد أن يصبح ذلك ممكنًا من الناحية العملية.

هذا وقد وقَّع عدد كبير من البنوك المرخص لها من مصرف الإمارات المركزي، اتفاقيات مع دائرة الشؤون البلدية والنقل بشكل رسمي، مما يخول تلك البنوك لفتح حسابات ضمان وتقديم خدمات الضمان. ووفقًا لقانون العقارات، تقوم دائرة الشؤون البلدية والنقل بتسجيل اتفاقيات حسابات الضمان واتفاقيات الوساطة والاتفاقيات الأخرى التي تتعلق بمشروعات التنمية العقارية.

سندات الملكية وشهادات المبيعات الأولية

يجري حاليًا تسجيل الوحدات العقارية في السجل العقاري والسجل العقاري الأولي؛ ومن المتوقع أن يحرز إصدار سندات الملكية وشهادات المبيعات الأولية تقدمًا في المستقبل كلما تم تسجيل المزيد من مشروعات التنمية العقارية لدى بلدية أبوظبي. وإلى أن يتم إدراج عمليات البيع في السجل العقاري الأولي، فمن المتوقع أن يحتفظ المطور بسجلات المبيعات والصفقات الأخرى فيما يتعلق بخطة المبيعات والوحدات المكتملة في سجلاتهم الداخلية. وبموجب قانون الملكية، كان الموعد النهائي المحدد، لتسجيل الوحدات التي لم يتم تنفيذها بعد في سجل العقارات الأولي وتسجيل الوحدات المكتملة في سجل العقارات، هو 31 ديسمبر/كانون أول 2016. وفي حين لا زالت البلديات المعنية تعمل على تحديد إجراءات التسجيل ذات الصلة، يبقى الالتزام على المطورين لتحقيق شروط التسجيل الخاصة بهم في المواعيد النهائية المحددة عملاً بقانون الملكية. وبناءً عليه يتوقع من المطورين متابعة البلديات المعنية عن كثب والامتثال الفوري لإجراءات التسجيل بمجرد إصدارها. وتنص المادة رقم 27 من قانون الملكية على أن أي تصرف لن يكون ملزمًا لأي من الأطراف المعنية أو تجاه الأطراف الأخرى إلا إذا كانت مسجلة في السجل في السجل العقاري الأولي وفقًا لهذا القانون.

الرهون العقارية

يقضي قانون الملكية بضرورة أن تكون البنوك والمؤسسات المالية التي تعمل كمرتهن مرخصة من المصرف المركزي للاشتراك في التمويل العقاري في أبو ظبي، ولكنه لا ينص على أن يكون المرتهن مرهوناً ببنك أو مؤسسة مالية.

يسمح قانون الملكية بإنشاء رهن عقاري على المساطحة وحق الانتفاع، فضلاً عن الرهن العقاري على عقود الإيجار طويلة الأمد، والتي تمتد لمدة 25 عاماً أو أكثر. وقد تم تنفيذ هذا الجانب بالفعل، وتقوم البلديات المعنية بتسجيل تلك الرهون العقارية وفقاً لقانون الملكية.

من المهم أيضًا ملاحظة أنه وفقاً للمادة رقم 37 من قانون الملكية، فإن الرهون العقارية المنشأة على الوحدات العقارية التي لم يتم تسجيلها في سجل العقارات الأولي أو السجل العقاري، تعتبر حسب الاقتضاء، باطلة. ومن المخاطر التي قد يتعرض لها المرتهن أن تلك الرهون العقارية قد تصبح باطلة في حال لم يتم التسجيل من سجل التنمية العقارية إلى سجل التنمية العقارية الأولي أو السجل العقاري. وبناءً على ذلك، لا يزال من المهم أن يكون هناك تعهد من جانب المطور لضمان إتمام ذلك أو أن تكون الرسوم متوفرة، وبذلك لا يكون هناك عوائق أمام التسجيل.

كما تسمح البلديات المعنية أيضًا بالبحث في السجل العقاري والسجل العقاري الأولي؛ وبالنسبة للملاك الذين يشرعون في عملية البحث، فهذه عملية مباشرة يمكن إتمامها من قبل البلديات المعنية مقابل رسم رمزي. وتصدر البلديات المعنية شهادة بحث تحدد تفاصيل المالك ونوع الانتفاع بالعقار والاستخدام المسموح به للعقار (سكني أم تجاري)، وكيف يمكن تحقيق الانتفاع منه. وتعتبر موافقة المالك المسبقة للحصول على شهادات البحث شرطًا أساسيًا للبلديات المعنية. ومن الجدير بالملاحظة أنه حينما يكون العقار، الذي يتعلق به المساطحة أو حق الانتفاع أو الإيجار طويل الأمد، ملكاً للدولة، فلا تصدر البلديات المعنية شهادة بحث فيما يتعلق بتلك العقارات. ويجوز للأطراف المنتفعة أن تتقدم بطلب لإصدار بيان بسجلات الممتلكات.

خاتمة

تعمل البلديات المعنية على تنفيذ قانون الملكية؛ وقد تتطلب بعض الإجراءات ضبطاً دقيقاً، لكننا نتوقع أن يتحقق ذلك في الوقت المناسب، كما ستصبح البلديات المعنية أكثر ثقة في وظيفتها الجديدة، ويعد قانون الملكية بمثابة نعمة للمستثمرين والممولين على حد سواء.

باتريك سلاتر/مها داهوي/أرينا جيدواني- p.slater@tamimi.com - m.dahoui@tamimi.com - a.gidwani@tamimi.com